הורדת הריבית בפתח: איך היא תשפיע על שוק הדירות בישראל?

האות הירוק: מדד המחירים יורד, האינפלציה מתמתנת

אחרי תקופה ארוכה של צפייה וציפייה, נראה שהכלכלה הישראלית מספקת סימנים ברורים לשינוי. מדד המחירים לצרכן לחודש ספטמבר 2025 הפתיע והציג ירידה חדה של 0.6% – כמעט כפול מהתחזיות המוקדמות. בעקבות הירידה, האינפלציה השנתית ירדה ל-2.5%, נתון שנמצא היטב בתוך טווח היעד של בנק ישראל (1%-3%) ומהווה את האינפלציה הנמוכה ביותר מאז פברואר 2024.

הנתונים הללו אינם מקריים. הירידות החדות במחירים נרשמו בעיקר בסעיפי פירות טריים (ירידה של 3.2%), תרבות ובידור (2.4%), תחבורה ותקשורת (2.2%), ומזון (0.5%). זהו אות מובהק לכך שהלחצים האינפלציוניים שהכבידו על המשק מתחילים להתפוגג.

בנק ישראל במצב המתנה: הריבית עדיין על 4.5%

למרות השיפור בנתוני האינפלציה, בנק ישראל נוקט זהירות רבה. הריבית במשק נותרת ללא שינוי ברמה של 4.5% כבר 14 פעמים ברציפות – מאז הורדה בודדת בינואר 2024. זהו ניגוד חד למגמה העולמית, שבה בנקים מרכזיים בארה”ב ובאירופה החלו כבר בסבבי הורדות ריבית.

הסיבות לזהירות הן מורכבות: האי-ודאות הגיאופוליטית, מלחמת חרבות ברזל וההאטה הכלכלית שנבעה ממנה, גירעון תקציבי גבוה שעמד על כ-5.2% בשנת 2024, והחשש שהורדת ריבית מוקדמת מדי תחזיר את גל האינפלציה. כפי שהסביר נגיד בנק ישראל פרופ’ אמיר ירון: “הורדת ריבית בעת עלייה של האינפלציה דומה לשפיכת דלק לתוך מדורה כדי לכבות אותה”.

הצפי: הורדת ריבית כבר בסוף נובמבר 2025

אבל כעת, עם הירידה החדה במדד ספטמבר והנתונים המעודדים, הציפייה בשוק היא שבנק ישראל יתחיל לבסוף בהורדת הריבית בהחלטתו הקרובה בסוף נובמבר 2025. השוק מתמחר הסתברות של 75%-80% להורדת ריבית ראשונה, ככל הנראה בהיקף של רבע אחוז (0.25%).

התחזיות ארוכות הטווח אף אופטימיות יותר. בנק ישראל צופה שלוש הורדות ריבית בשנה הקרובה, כך שהריבית תגיע לרמה של 4% או אף 3.75% עד סוף 2026. אנליסטים בבנקים מעריכים שהריבית תרד לפחות פעמיים במהלך 2025-2026.

מחירי הדירות: מהפסגה לירידה?

בד בבד עם השינויים בריבית, גם שוק הנדל”ן עובר שינוי דרמטי. אחרי שנים של עליות מטאוריות, מחירי הדירות בישראל מציגים סימני התקררות משמעותיים.

הנתונים מדברים בעד עצמם: בחודשים יולי-אוגוסט 2025 נרשמה ירידה של 0.6% במחירי הדירות – זוהי הפעם השישית ברציפות שמדד מחירי הדירות יורד. מאז פברואר 2025 ועד אוגוסט נרשמה ירידת מחירים מצטברת של מעל 2%. במבט שנתי, מחירי הדירות עלו רק ב-0.7% – שיעור העלייה הנמוך ביותר מאז אפריל 2024.

הירידות החדות ביותר נרשמו במחוז המרכז (ירידה של 1.8% בחודשיים ו-2.9% בחישוב שנתי) ובמחוז תל אביב (ירידה של 0.9% בחודשיים ו-1.5% בחישוב שנתי). לעומת זאת, במחוזות הפריפריה – צפון, חיפה, ירושלים ודרום – עדיין נרשמות עליות מחירים, אם כי מתונות בהרבה מהעבר.

הגורמים מאחורי ההתקררות

מספר גורמים מסבירים את ההתקררות בשוק הנדל”ן:

ריבית גבוהה שמרסנת ביקושים: ריבית של 4.5% (ופריים של 6%) הפכה את המשכנתאות ליקרות משמעותית. משפחות רבות נאלצות לדחות את רכישת הדירה או להסתפק בדירות קטנות יותר. התשלום החודשי על משכנתא הממוצעת גבוה בעשרות אחוזים לעומת התקופה של ריבית נמוכה.

מחסור בעובדי בנייה: המלחמה והמשבר הביטחוני הובילו למחסור חמור בכוח אדם בענף הבנייה, בעיקר עובדים זרים שעזבו את ישראל. הדבר גרם לעיכובים משמעותיים במסירת דירות ולעלייה בעלויות הבנייה.

היצע מוגבל של דירות חדשות: התחלות הבנייה ירדו משמעותית במהלך המלחמה. בשנת 2024 נרשמה ירידה של כ-10% בהתחלות בנייה בהשוואה לשנה הקודמת, וסיומי הבניה ירדו ב-6%.

אי-ודאות כלכלית וביטחונית: המצב הביטחוני, אי-הוודאות לגבי המשך המלחמה והגירעון הממשלתי הגבוה יצרו סביבה של זהירות בקרב קונים פוטנציאליים.

איך הורדת הריבית תשפיע על שוק הדירות?

כשבנק ישראל יתחיל להוריד את הריבית, ההשפעה על שוק הנדל”ן תהיה משמעותית, אם כי הדרגתית:

השפעה מיידית: תחושת “חלון הזדמנויות“

הורדת הריבית הראשונה תיצור תחושה בשוק שהמחירים הגיעו לנקודת תחתית ושהמשכנתאות הופכות נגישות יותר. משפחות רבות שהמתינו בצד עשויות להיכנס לשוק, מה שיגביר את הביקוש. התופעה הזו עשויה למתן זמנית את ירידת המחירים, או אף לגרום לעלייה קלה במחוזות מסוימים.

השפעה בטווח הבינוני: חידוש הפעילות בשוק

ככל שהריבית תמשיך לרדת ל-4% ואולי אף נמוך יותר, כוח הקנייה של משפחות ישתפר באופן משמעותי. משכנתא של 1.5 מיליון שקל לתקופה של 25 שנה בריבית של 4% תחייב בהחזר חודשי נמוך בכ-1,000 שקל לעומת ריבית של 4.5%. בקנה מידה של כל המשק, זה אומר שמאות אלפי משפחות יוכלו להרשות לעצמן משכנתאות גבוהות יותר.

השפעה ארוכת טווח: האם נחזור לעליות חדות?

השאלה המרכזית היא האם הורדת הריבית תחזיר את גל העליות המטאורי במחירי הדירות שראינו בעשור האחרון. התשובה מורכבת:

גורמים שיתמכו בעלייה:

• פער מבני בין היצע לביקוש: חסרות עשרות אלפי דירות בשנה
• צמיחה דמוגרפית: האוכלוסייה בישראל ממשיכה לגדול בקצב גבוה
• העדפה לדירות עם ממ”ד: המלחמה העלתה את המודעות לחשיבות מרחבים מוגנים

גורמים שימתנו עליות:

• הממשלה פועלת להגדלת היצע: הפשרת קרקעות ותוכניות בנייה מואצות
• פיקוח על מתן אשראי: בנק ישראל והפיקוח על הבנקים מגבילים מבצעי 20/80 ו-10/90 של יזמים
• המצב הפיסקלי: הגירעון הגבוה עשוי להוביל לעלייה במיסים שתפגע בכוח הקנייה
• 
  

מה זה אומר לרוכשי דירות?

למחפשים דירה עכשיו: המצב הנוכחי יוצר “חלון הזדמנויות” יחסי. המחירים ירדו במחוזות המרכז ותל אביב, והריבית עומדת לרדת. מי שיש לו את ההון העצמי והיכולת הכלכלית – זה עשוי להיות זמן טוב לקנות, במיוחד באזורים שבהם נרשמו ירידות משמעותיות.

למחזיקים במשכנתא קיימת: הורדת הריבית תשפיע גם על משכנתאות קיימות במסלולים משתנים. מחזיקי משכנתא עם רכיב משתנה צמוד יראו ירידה בתשלום החודשי. זה זמן טוב לבדוק עם יועץ משכנתא את האפשרות למחזור המשכנתא או לשינוי מסלולים.

למשקיעים: עבור משקיעים בנדל”ן, הירידה הצפויה בריבית עשויה להחזיר תשואות אטרקטיביות על דירות להשכרה. עם זאת, יש לזכור ששכר הדירה ממשיך לעלות (2.6%-5.3% בחודשים האחרונים), מה שמגדיל את העומס על שוכרים ועשוי להוביל לרגולציה ממשלתית.

תחזיות לשנה הקרובה

על סמך הנתונים והמגמות, ניתן לשרטט מספר תרחישים אפשריים:

תרחיש אופטימי: אם המצב הביטחוני ישתפר משמעותית, הריבית תרד במהירות ל-3.5%-4%, והממשלה תצליח לקדם תוכניות בנייה מואצות – נוכל לראות התייצבות במחירי הדירות או אף עליות מתונות של 2-3% בשנה.

תרחיש ביניים (הסביר ביותר): הריבית תרד הדרגתית, המצב הביטחוני ישתפר אבל לא יסתיים לחלוטין, וההיצע ימשיך לפגר אחרי הביקוש. במצב זה נראה התייצבות במחירים במחוזות המרכז ותל אביב, ועליות מתונות בפריפריה.

תרחיש פסימי: אם המצב הביטחוני יחמיר, הריבית תיוותר גבוהה, או שיתרחש משבר כלכלי גלובלי – נוכל לראות המשך ירידות במחירי הדירות של 5-7% נוספים בשנה הקרובה.

מסקנה: שוק בנקודת מפנה

שוק הנדל”ן בישראל נמצא בנקודת מפנה משמעותית. אחרי שנים של עליות לא פוסקות שהפכו את הדירות לבלתי נגישות עבור רבים, אנו עדים לתיקון טבעי. הירידה במדד המחירים לצרכן והאינפלציה פותחת את הדלת להורדות ריבית שיכולות לחזור ולהפיח חיים בשוק הנדל”ן.

עם זאת, חשוב לזכור שהשוק מושפע מגורמים רבים מעבר לריבית בלבד: המצב הביטחוני, המדיניות הממשלתית, היצע הדירות, ומצב הכלכלה העולמית. מי שמתכנן לקנות דירה בשנה הקרובה צריך להתייחס לתמונה המלאה ולא רק לכיוון הריבית.

דבר אחד בטוח: המערכת הכלכלית הישראלית מוכיחה שוב את חוסנה ויכולתה להסתגל למציאות משתנה. הורדת הריבית הצפויה היא סימן חיובי לכך שהמשק חוזר לתפקד באופן תקין, והיא תורמת למאמץ להפוך את הדיור לנגיש יותר למשפחות ישראליות.

המאמר מבוסס על נתונים עדכניים ליום 23 באוקטובר 2025 ומשקף את המצב הכלכלי והגיאופוליטי באותה עת. תחזיות כלכליות כפופות לשינויים ואינן מהוות ייעוץ פיננסי.