חמש כללים פשוטים לפני לקיחת משכנתא שיחסכו לכם עשרות אלפי שקלים

לקיחת משכנתא או מחזור משכנתא קיימת הם מהצעדים הפיננסיים המשמעותיים ביותר שרובנו יעשה בחיים. הבדל של אחוז או שנים בריבית, או החלטה נכונה לגבי מסלול ההלוואה, עשויים לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך שנות המשכנתא. להלן חמישה כללים מהותיים שכדאי להכיר ולהטמיע לפני שאתם חותמים על ההסכם.

כלל 1: השוו בין מספר בנקים – זה לא אופציה, זו חובה

אחד הטעויות הנפוצות ביותר של לווים בישראל היא פניה רק לבנק שבו מתנהל חשבון העו”ש. נכון, זה נוח, אבל לא בהכרח משתלם. ההבדלים בין הצעות הבנקים השונים יכולים להיות משמעותיים:

למה חשוב להשוות?

 

• • הבדלי ריבית: גם 0.1% הבדל בריבית על משכנתא של מיליון שקל ל-25 שנה יכול לחסוך לכם כ-15,000 שקל לאורך תקופת ההלוואה.

• • עמלות וחיובים: לכל בנק מבנה עמלות שונה  עמלת פתיחת תיק, עמלת שמאות, ביטוח חיים, וביטוח מבנה.

• • מסלולי הלוואה מותאמים: בנקים שונים מציעים תנאים שונים למסלולים שונים (קבוע, משתנה, פריים).

איך עושים את זה נכון? פנו לפחות ל-3 בנקים שונים, ובמקביל שקלו גם יועץ משכנתאות עצמאי שיכול לעשות עבורכם את העבודה הזו בצורה מקצועית. יועץ משכנתאות רואה את התמונה הרחבה ויודע היכן יש את העסקאות הטובות ביותר בזמן נתון.

כלל 2: בנו תמהיל נכון של מסלולי הלוואה

אחת השאלות הקריטיות בעת לקיחת משכנתא היא: איזה מסלולים לבחור ובאיזה פיזור? קיימים כמה מסלולים עיקריים:

ריבית קבועה: הריבית נשארת קבועה לכל תקופת ההלוואה. יתרון: ודאות מוחלטת. חיסרון: בדרך כלל הריבית גבוהה יותר.

ריבית משתנה: הריבית משתנה בהתאם למדד או לריבית הבנק. יתרון: לעיתים ריבית נמוכה יותר בהתחלה. חיסרון: חוסר ודאות והחזר חודשי משתנה.

פריים: ריבית המבוססת על ריבית הבנק + מרווח. יתרון: גמישות. חיסרון: תלוי בשינויי ריבית הבנק.

צמוד קבוע: הריבית קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה אך צמודה למדד מחירים לצרכן.

האיזון הנכון: רוב יועצי המשכנתאות ממליצים על תמהיל מאוזן – חלק קבוע (לוודאות), חלק משתנה או פריים (לניצול ריביות נמוכות יותר). למשל: 50% קבוע, 30% משתנה צמוד מדד, 20% פריים. התמהיל הספציפי צריך להיות מותאם לפרופיל הסיכון שלכם ולמצבכם הכלכלי.

כלל 3: בדקו את האפשרות למחזור משכנתא

אם יש לכם משכנתא קיימת שנלקחה לפני מספר שנים, קיים סיכוי טוב שתוכלו לחסוך כסף באמצעות מחזור משכנתא. מחזור משכנתא פירושו סגירת המשכנתא הקיימת ופתיחת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר באותו בנק או בבנק אחר.

מתי כדאי לשקול מחזור?

 

• • הריבית בשוק ירדה משמעותית מאז שלקחתם את המשכנתא.

• • נותרו לפחות 5-7 שנות פירעון (כדי שהחיסכון יצדק את העלויות).

• • יכולת ההחזר החודשית שלכם השתפרה ואתם יכולים לקצר את תקופת ההלוואה.

נקודות לבדיקה:

 

• • דמי פירעון מוקדם: לפעמים יש עמלת יציאה מהבנק הקיים, אבל היא מוגבלת בחוק.

• • עלות פתיחת תיק חדש: שמאות, חתימה על הסכם חדש, עמלות.

• • חשבו האם החיסכון הכולל עולה על העלויות החד-פעמיות.

כלל 4: הקפידו על הון עצמי מינימלי – 30% לא בכדי

הבנקים בישראל דורשים בדרך כלל הון עצמי של לפחות 25%-30% ממחיר הנכס. זה לא רק דרישה רגולטורית – זה גם מצב שמועיל לכם:

למה הון עצמי גבוה חשוב?

 

• • ריבית נמוכה יותר: ככל שההון העצמי גבוה יותר, הסיכון של הבנק נמוך יותר, והוא ייטה להציע לכם ריבית נמוכה יותר.

• • החזר חודשי נמוך: ככל שאתם לווים פחות, ההחזר החודשי נמוך יותר והעומס הכלכלי קטן.

• • ביטחון פיננסי: נכס עם יותר הון עצמי משמעו שיש לכם “כרית” במקרה של ירידת ערך או משבר כלכלי.

טיפ מעשי: אם אין לכם 30%, שקלו לחכות עוד תקופה ולחסוך יותר. זה יכול לחסוך לכם אלפי שקלים בחודש לאורך שנים.

כלל 5: התייעצו עם יועץ משכנתאות עצמאי

רבים חושבים שיועץ משכנתאות הוא “עוד הוצאה”. למעשה, יועץ משכנתאות מקצועי יכול לחסוך לכם הרבה יותר ממה שהוא עולה:

מה יועץ משכנתאות עושה עבורכם?

 

• • משווה בין כל הבנקים והגופים המממנים בשוק.

• • מכיר את המבצעים והתנאים המיוחדים שלא תמיד מפורסמים.

• • בונה תמהיל מותאם אישית למצבכם הייחודי.

• • מנהל משא ומתן מול הבנקים בשמכם.

• • חוסך לכם זמן ומורכבות.

כמה זה עולה? יועץ משכנתאות לוקח בדרך כלל עמלה של 0.5%-1% מסכום המשכנתא, או שכר קבוע. על משכנתא של מיליון שקל, זה כ-5,000-10,000 שקל ויש גם זולים יותר. נשמע הרבה? אבל אם היועץ מוריד לכם 0.5% מהריבית, זה חיסכון של עשרות אלפי שקלים לאורך שנים.

לסיכום: החלטות קטנות, השפעה ענקית

לקיחת משכנתא היא לא רק חתימה על מסמכים. כל החלטה שאתם מקבלים – מבחירת הבנק, דרך התמהיל של מסלולי ההלוואה, ועד גובה ההון העצמי – משפיעה ישירות על כמה כסף תשלמו לאורך השנים. השקעת הזמן והמחשבה בתהליך יכולה לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

זכרו: המשכנתא היא התחייבות לשנים רבות. אל תמהרו, השוו, התייעצו, ותבחרו בחכמה. הכסף שתחסכו יכול לשמש אתכם לדברים חשובים אחרים – חינוך, חופשות, או פשוט ביטחון כלכלי לעתיד.


אין בכך כדי להיחשב כייעוץ השקעות. ייתכן שהמלצות/סיפורי הצלחה יהיו בדיוניים / אין לראותם כתוצאות צפויות.